Responsabilidades en la Construcción: Resumen
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Resumen
- La responsabilidad por los defectos constructivos se rige por la Ley de Ordenación de la Edificación de 5 de noviembre de 1999 si la licencia de edificación se solicitó a partir del 6 de mayo del año 2000 y por el art. 1.591 del Código Civil si la licencia se solicitó antes del 6 de mayo del año 2000.
- La ruina puede definirse como aquella situación en la que se encuentra un edificio con graves defectos, bien porque hacen temer su derrumbamiento, bien porque le hacen inútil para su destino o habitabilidad.
- El vicio del suelo es aquel vicio del proyecto de la edificación diseñada por el arquitecto que no atiende a las especiales características del terreno en el que se ejecutará la obra.
- El arquitecto no sólo debe conocer la naturaleza, estructura y composición del suelo, su calidad, su consistencia y su capacidad portante, sino que también ha de realizar los cálculos y las concepciones del proyecto de acuerdo con sus obligaciones técnicas profesionales.
- Los arquitectos responden por los estudios geológicos defectuosos, sin perjuicio de que posteriormente puedan reclamar contra los autores de los mismos.
- Los vicios de la dirección son los derivados de la inadecuada actuación profesional del arquitecto en la dirección técnica de la obra interpretando o rectificando, en su caso, el proyecto, vigilando la construcción y controlando los materiales.
- En toda obra de edificación debe llevarse obligatoriamente un Libro de Órdenes y Asistencias para hacer constar las órdenes, incidencias y asistencias que se producen en el desarrollo de la obra.
- Vicios de la construcción son los defectos constructivos que se producen durante la ejecución material de la obra por actos u omisiones del contratista.
- Si la ruina se produce por la falta del contratista a las condiciones estipuladas expresamente en el contrato, la acción para solicitar la indemnización dura 15 años.
- El promotor promueve el proceso de edificación, lo financia y lo coordina para que la edificación sea concluida satisfactoriamente y pueda posteriormente vender las diferentes unidades construidas con ánimo de lucro.
- Aunque el art. 1.591 del Código Civil se refiere al contratista como responsable de los vicios de la construcción, la Jurisprudencia ha equiparado dicha figura al promotor para reforzar la protección de los adquirentes y propietarios de las viviendas.
- La responsabilidad decenal ha evolucionado desde una justificación subjetiva basada en la culpa o negligencia del agente que interviene en la edificación hasta una responsabilidad objetiva, en la que basta la prueba de la ruina para justificar la responsabilidad del agente si no concurre causa de exoneración o ausencia de responsabilidad.
- Los defectos ruinógenos por vicios del suelo, de la dirección o de la construcción deben aparecer en un plazo de 10 años desde que concluyó la construcción y la acción judicial para solicitar la responsabilidad ha de iniciarse en el plazo de 15 años desde que aparecen esos defectos ruinógenos.
- Los defectos ruinógenos por la falta del contratista a las condiciones del contrato deben aparecer en el plazo de 15 años desde que concluyó la construcción y la acción judicial reclamando la responsabilidad ha de ejercitarse en otro plazo de 15 años.
- Los adquirentes propietarios de las viviendas pueden demandar a los agentes por su responsabilidad en los defectos ruinógenos.
- El dueño de la obra, el promotor y el vendedor-promotor pueden demandar a los demás agentes de la edificación por la responsabilidad que éstos puedan tener en los defectos ruinógenos.
- El presidente de la comunidad de propietarios está legitimado activamente para ejercitar la acción por responsabilidad decenal en nombre de la comunidad de propietarios.
- Todos los daños y perjuicios que deriven de la ruina del edificio son indemnizables siempre que se prueben; esto alcanza a los daños emergentes, el lucro cesante, los daños morales y los daños a terceros.