Restauración y Rehabilitación. Fundamentos de la Rehabilitación: La Rehabilitación y el Mantenimiento

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La rehabilitación y el mantenimiento

Ya hemos visto la importancia que tiene, en el hecho constructivo, el mantenimiento y la rehabilitación. Es fundamental tener en cuenta que si un edificio no se mantiene llegará un momento que será necesario realizar en él determinados trabajos de rehabilitación.

Dentro de los trabajos de mantenimiento tenemos:

a) En el exterior:

- arreglo de fachadas: revocos, enfoscados, etc.;

- reparación de los materiales de las cubiertas;

- sustitución de canalones y bajantes exteriores;

- consolidación de cornisas, petos, etc.

b) En el interior:

- limpieza y reparación de bajantes y arquetas;

- reparación o sustitución de solados;

- puesta al día de instalaciones: eléctrica, gas, telefónica;

- saneado y pintura de los paramentos verticales y horizontales;

- sustitución de aparatos sanitarios.

En cuanto a los trabajos de rehabilitación tenemos:

a) Obras de consolidación:

- refuerzos de cimentaciones;

- sustitución de elementos estructurales en mal estado: pilares, forjados, etc.;

- la estructura de la cubierta;

- desprendimientos de fachadas.

b) Obras de acondicionamiento:

- modernización de instalaciones;

- redistribución de los espacios para mejorar las condiciones de habitabilidad;

- nuevos pavimentos.

c) Obras de modificación:

- cambios de huecos de fachada;

- sustitución de materiales de cierre: carpinterías, persianas, etc.;

- instalación de nuevas ventilaciones.

Son obras que afectan al aspecto exterior de una forma limitada, sin alterar su volumen ni su morfología.

Las obras de ampliación no se pueden considerar de rehabilitación, aunque en ocasiones sea necesario realizar obras auxiliares que sí lo son.

Los aspectos que se han tratado hasta ahora son muy generales y están relacionados, sobre todo, con la rehabilitación de viviendas.

Lógicamente, en cada tipo de edificio las obras son distintas.

Si no se realiza el mantenimiento debido, será preciso llevar a cabo obras de rehabilitación, que se pueden clasificar en dos grandes grupos:

a) Obras de rehabilitación parcial

Las obras citadas anteriormente: consolidación, acondicionamiento y modificación se pueden considerar dentro de este grupo.

b) Obras de rehabilitación integral

Constituyen las obras que alcanzan a la totalidad del edificio: estructura, cubierta, acabados exteriores e interiores, etc.

Si en un edificio no se realizan las obras de rehabilitación parcial, necesarias en su momento, lo más probable es que haya que acometer obras de rehabilitación integral.

Ejemplo: En un edificio de viviendas se han detectado grietas y fisuras importantes, tanto en los elementos estructurales (muros) como en los solados. Asimismo, en la caja de escalera y en la cubierta se han apreciado daños importantes.

Esta situación, detectada por algunos vecinos, no se ha tenido en cuenta hasta que los daños han sido muy visibles e incluso graves y se han certificado por un técnico competente. En algunos casos, ante la pasividad de algunos vecinos, otros ponen en conocimientos del Ayuntamiento (Junta Municipal) el estado del edificio.

El problema era la rotura de la red de saneamiento interior que ha socavado el terreno y ha producido graves problemas en la cimentación.

La solución es una rehabilitación integral que afecta a:

- reparación del saneamiento;

- recalce de los cimientos;

- consolidación de los muros y forjados;

- reparación o sustitución de acabados;

- reparación de cubiertas.

Si en su momento se hubiera reparado el saneamiento (rehabilitación parcial), se habrían evitado las obras que afectan a todo el edificio (rehabilitación integral).

Otro aspecto que debe tenerse en cuenta en el momento de acometer las obras de rehabilitación es si éstas se van a realizar con el edificio ocupado o vacío.

En el primer caso, con el estudio de la obra, hay que prever una serie de gastos que influyen de manera importante en el presupuesto total.

Asimismo, hay que considerar las posibilidades de acceso de los materiales y de la maquinaria, la retirada de escombros, la colocación de las grúas o de otro tipo de recursos para el izado de los materiales.

Este aspecto es muy importante en las obras de rehabilitación, ya que suelen estar situadas en zonas con accesos muy constreñidos.

Ejemplo: En el momento de escribir estas líneas se están terminando en Madrid dos obras de rehabilitación integral y otra de rehabilitación parcial, que ilustran convenientemente este tema.

En cuanto a las primeras, se trata de dos hoteles, muy emblemáticos en toda España:

- Hotel Palace (c/ Carrera de San Jerónimo): La rehabilitación se ha realizado con el edificio ocupado. La obra se ha estudiado de manera que no exista ningún contacto entre trabajadores, entrada y salida de materiales y los clientes. La obra tampoco podía afectar al funcionamiento de los servicios generales: recepción, cocinas, salones, etc. (Figura 6).

- Hotel Nacional (Paseo del Prado, esquina a la Glorieta de Atocha): La obra ha afectado a todo el edificio, de manera conjunta: sótanos, garaje, plantas de salones, de habitaciones, etc. Incluso se ha ampliado una planta más, en la cubierta. El edificio estaba totalmente vacío, llevaba mucho tiempo cerrado.

En cuanto a la rehabilitación parcial, tenemos el caso de las cubiertas del Casón del Buen Retiro (c/ Alfonso XII). El tipo de edificio, debido a la importancia de los elementos que contiene, obliga a incorporar unos componentes auxiliares que producen unos elevados gastos (Figuras 7 y 8).

Figura 6: Hotel Palace

Figura 7: Vista frontal del Casón del Buen Retiro

Figura 8: Emplazamiento urbano del Casón del Buen Retiro

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