Restauración y Rehabilitación. Fundamentos de la Rehabilitación: El Mantenimiento

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El mantenimiento

El mantenimiento consiste en una serie de revisiones y operaciones llevadas a cabo en los elementos constructivos que componen un edificio y en las instalaciones que le dan servicio, con el fin de conservarlo en las mejores condiciones posibles. Estas operaciones o actividades se deben realizar de forma periódica.

Por tanto, el mantenimiento se puede considerar como la coordinación y organización de las distintas tareas, encuadradas en un determinado calendario con la intención de conseguir una mayor durabilidad del edificio y, a la vez, mantener sus condiciones de habitabilidad.

Estas tareas o instrucciones de mantenimiento deben ser las adecuadas para cada edificio y distintas en cada caso.

La situación ideal sería aquélla en la que el técnico, redactor del proyecto y director de la obra, emitiera un documento donde se recogieran las instrucciones de mantenimiento y uso del edificio dependiendo de sus características específicas: tipo de materiales, sistema de cubierta, ascensores, sistema de calefacción, instalaciones especiales, etc.

Para poder realizar una obra de nueva planta, de rehabilitación o reforma y siempre que se actúe sobre un elemento estructural, es necesario, como paso previo a la solicitud de licencia municipal de obras, contar con un proyecto redactado por un técnico competente (generalmente arquitecto) y visado por el Colegio Profesional correspondiente.

Asimismo, la ejecución de la obra debe ser controlada por la denominada dirección facultativa: un arquitecto y un arquitecto técnico.

La situación ideal anteriormente reseñada se va a convertir en realidad en un breve plazo de tiempo. En el momento de la finalización de un edificio, se redactará un documento para el usuario en el que se recogerá de forma sencilla, a base de textos y gráficos, las instrucciones de uso, tanto de los elementos comunes como de los que corresponden al usuario individual; dicho documento es el denominado "Manual de Mantenimiento".

Estas instrucciones se dirigen sobre todo a los usos del edificio, indicando los usos adecuados, los que se permiten y los que no se pueden realizar. Asimismo, estos usos se deben referir tanto a los habituales o cotidianos como a los extraordinarios, como puede ser la evacuación de un inmueble en caso de siniestro.

Ejemplo: Como ejemplo de los tipos de usos y su adecuación que deben figurar en las instrucciones, citaremos los siguientes: un edificio no puede sobrecargarse por encima de las cargas de uso previstas, en las cubiertas hay una serie de usos prohibidos (juegos de niños, almacenamiento de objetos pesados, etc.), determinados productos: pinturas, barnices, grasas, etc., no se pueden verter a las instalaciones de saneamiento, las puertas no se utilizarán de forma brusca y violenta, los ascensores no se utilizarán por menores que vayan solos, etc.

Es importante saber que el responsable del mantenimiento de un edificio es el propietario del mismo o la comunidad de propietarios, según los casos. Habitualmente, esta responsabilidad se traslada al administrador que, generalmente, sólo avisa a los profesionales correspondientes: fontanero, calefactor, albañil, etc., en caso de averías o daños.

Ejemplo: El artículo 1.907 del Código Civil dice: "El propietario de un edificio es responsable de los daños que resulten de la ruina de todo o parte de él, si éste sobreviene por falta de reparaciones necesarias".

Actividades que comprende

El mantenimiento comprende la realización de una serie de actividades, que es necesario efectuar para conseguir el objetivo previsto.

Citaremos algunas de ellas:

- Limpieza. Son operaciones destinadas a eliminar el polvo, la grasa, o cualquier suciedad que impida el correcto funcionamiento y deteriore el aspecto general del edificio. Su coste es elevado pues se realizan con frecuencia. No es necesario personal especializado.

- Inspecciones de mantenimiento o entretenimiento. Se derivan del uso normal del edificio o de sus instalaciones y se realizan de forma regular, para garantizar su buen funcionamiento. Con estas operaciones se detecta la necesidad de reponer ciertos elementos caducados: filtros de máquinas, cables de ascensores, engrase de maquinaria, puestas a punto, etc. Se realizan por personal especializado.

- Reparación o sustitución. El objetivo de estas actividades es devolver la funcionalidad a algún elemento que la ha perdido, como, por ejemplo: escalones rotos, cerraduras no operativas, averías en máquinas, etc. Se llevan a cabo por operarios especializados.

La realización de todas estas acciones de conservación trae consigo una serie de ventajas. Las más importantes son las siguientes:

- en caso de venta del edificio, su devaluación será menor;

- el uso del edificio es más cómodo y confortable, ya que se mantiene en buenas condiciones;

- el usuario se encuentra más seguro y protegido: un edificio bien cuidado y limpio dice mucho a favor de los usuarios del mismo;

- las instalaciones, al mantenerlas a punto, tendrán un consumo de combustible menor;

- si las instalaciones eléctricas no son correctas y carecen de elementos de protección, existe la posibilidad de que se produzcan cortocircuitos;

- si la red de gas no se conserva puede dar lugar a fugas, con el consiguiente riesgo de accidentes;

- las redes de fontanería y saneamiento en mal estado dan lugar a daños en los elementos constructivos, con unos gastos de reparación elevados;

- el deterioro progresivo de un edificio puede llegar a producir la ruina del mismo.

El 75% de las actuaciones de los bomberos en siniestros ocurridos en edificios se han producido por la falta de mantenimiento en los mismos.

Para conocer las actividades que comprenden el mantenimiento de un edificio, el experto debe elaborar un Programa que se ajuste a las características del edificio. Éstas dependerán de:

- los sistemas constructivos;

- los materiales que componen los elementos constructivos;

- las instalaciones.

Estos factores determinarán tanto las citadas actividades de mantenimiento como el momento de realizarlas.

El seguimiento de este programa nos llevará a tener un conocimiento del edificio con todos sus componentes. Además, nos dará una idea de las condiciones en que éstos se encuentran. De esta manera, se podrán afrontar de forma organizada todos los problemas que se presenten y, así, aprovechar todos los recursos disponibles para conseguir el perfecto funcionamiento y mantenimiento de aquél.

El Programa de Mantenimiento facilitará las labores del experto, estableciendo las revisiones en los distintos elementos que componen el edificio. Debe recoger los siguientes datos:

- composición y características de los elementos constructivos y de las instalaciones,

- elaboración de un calendario, indicando los períodos en el que se realizarán las revisiones,

- indicaciones del objeto de las revisiones y operaciones realizadas (acompañando el nombre de la empresa que las ha realizado), así como la descripción de éstas y las observaciones pertinentes.

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